Más allá de los Ingresos Brutos
Muchos propietarios cometen el error de calcular su rentabilidad simplemente dividiendo los ingresos anuales por el precio de compra. Sin embargo, la rentabilidad real (NETA) requiere considerar todos los gastos operativos.
La Fórmula de la Rentabilidad Neta
Para obtener una imagen fiel, utiliza esta fórmula:
( (Ingresos Anuales - Gastos Operativos) / Inversión Total ) x 100
¿Qué son los Gastos Operativos?
- Impuestos (IBI, Basuras).
- Seguros de hogar y de impago.
- Gastos de comunidad no repercutibles.
- Mantenimiento y reparaciones (estima un 1% del valor del inmueble al año).
- Periodos de vacancia (meses sin inquilino).
El Cash Flow es el Rey
Además de la rentabilidad porcentual, fíjate en el Cash Flow Mensual: ¿Cuánto dinero limpio entra en tu cuenta cada mes después de pagar hipoteca y gastos? Si el número es positivo, tu activo te paga a ti. Si es negativo, tú estás pagando por mantener el activo.